Nếu người được ủy quyền có quyền định đoạt, chuyển nhượng bất động sản như chủ sở hữu thì giao dịch này có thể bị xem là phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và thuộc diện kê khai, nộp thuế TNCN (2% đối với mỗi lần giao dịch).
Trong thời gian gần đây, hình thức ủy quyền chuyển nhượng bất động sản được nhiều người lựa chọn thay cho hợp đồng mua bán truyền thống nhằm tiết kiệm thời gian, giảm thủ tục hoặc thuận tiện trong quá trình giao dịch. Tuy nhiên, việc sử dụng hợp đồng ủy quyền để thay thế cho hoạt động mua bán nhà đất đang khiến nhiều cá nhân băn khoăn về nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN).
Mới đây, Cục Thuế đã có hướng dẫn chính thức liên quan đến trường hợp ủy quyền quản lý, chuyển nhượng bất động sản và nghĩa vụ kê khai, nộp thuế TNCN đối với các bên liên quan. Nội dung này đang nhận được sự quan tâm lớn từ giới đầu tư, môi giới và người dân có giao dịch nhà đất.
Cục Thuế hướng dẫn về thuế đối với hoạt động ủy quyền bất động sản
Theo Công văn số 2696/CT-CS ngày 28/4/2026 do Cục Thuế ban hành gửi Thuế thành phố Hà Nội, cơ quan thuế đã làm rõ cách xác định nghĩa vụ thuế đối với trường hợp cá nhân thực hiện ủy quyền quản lý hoặc chuyển nhượng bất động sản.
Cụ thể, đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì phải thực hiện kê khai và nộp thuế theo quy định hiện hành. Trường hợp chủ sở hữu bất động sản thực hiện ủy quyền cho người khác quản lý hoặc chuyển nhượng tài sản, nếu người được ủy quyền có đầy đủ quyền định đoạt như chủ sở hữu thì giao dịch này có thể được xem là hoạt động chuyển nhượng bất động sản phát sinh thu nhập chịu thuế.
Điều này đồng nghĩa với việc người được ủy quyền có thể phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định pháp luật.
Khi nào hợp đồng ủy quyền bị xem là chuyển nhượng bất động sản?
Theo hướng dẫn của cơ quan thuế, vấn đề quan trọng không nằm ở tên gọi “hợp đồng ủy quyền” mà nằm ở bản chất thực tế của giao dịch.
Nếu hợp đồng ủy quyền cho phép người được ủy quyền có các quyền như:
- Toàn quyền chuyển nhượng tài sản
- Toàn quyền ký kết hợp đồng mua bán
- Toàn quyền nhận tiền
- Toàn quyền quyết định giá bán
- Định đoạt bất động sản như chủ sở hữu thực sự
thì cơ quan thuế có thể xác định đây là giao dịch mang bản chất chuyển nhượng bất động sản.
Trong trường hợp này, giao dịch có khả năng thuộc diện phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế phổ biến hiện nay là 2% trên giá chuyển nhượng đối với mỗi lần giao dịch.
Cơ quan thuế nhấn mạnh phải xem xét bản chất giao dịch
Theo các chuyên gia pháp lý, đây là điểm quan trọng nhất trong hướng dẫn lần này của Cục Thuế.
Thực tế nhiều năm qua, không ít trường hợp sử dụng hình thức “ủy quyền toàn phần” thay cho hợp đồng mua bán nhằm:
- Né thủ tục sang tên
- Tránh một số nghĩa vụ tài chính
- Giao dịch nhanh hơn
- Hạn chế hồ sơ pháp lý phức tạp
Tuy nhiên, cơ quan thuế cho biết sẽ căn cứ vào hồ sơ thực tế, quyền hạn trong hợp đồng và bản chất phát sinh của giao dịch để xác định nghĩa vụ thuế.
Điều này nhằm tránh tình trạng sử dụng hợp đồng ủy quyền để che giấu hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực tế.
Những trường hợp vẫn được miễn thuế TNCN
Theo quy định hiện hành, một số trường hợp chuyển nhượng bất động sản giữa người thân vẫn được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Các trường hợp phổ biến gồm:
- Chuyển nhượng giữa vợ và chồng
- Cha mẹ chuyển nhượng cho con
- Ông bà chuyển nhượng cho cháu
- Anh chị em ruột chuyển nhượng cho nhau
Nếu thuộc các trường hợp nêu trên và đáp ứng đủ điều kiện pháp luật, cá nhân vẫn có thể được miễn thuế TNCN theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Tuy nhiên, người dân vẫn cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân để được áp dụng chính sách miễn thuế đúng quy định.
Rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền
Theo các luật sư, việc mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn khá nhiều rủi ro pháp lý cho bên nhận chuyển nhượng.
Khác với hợp đồng mua bán có sang tên rõ ràng, hợp đồng ủy quyền chỉ mang tính chất “thay mặt và nhân danh” chủ sở hữu thực hiện giao dịch. Quyền sở hữu thực tế của tài sản vẫn thuộc về người đứng tên trên giấy tờ nhà đất.
Một số rủi ro thường gặp gồm:
Hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt
Hợp đồng ủy quyền có thể hết hiệu lực trong nhiều trường hợp như:
- Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt
- Một trong hai bên qua đời
- Hai bên phát sinh tranh chấp
- Nội dung ủy quyền bị vô hiệu
Khi đó, bên mua dù đã giao tiền vẫn có nguy cơ gặp khó khăn trong việc sang tên tài sản.
Nguy cơ tranh chấp tài sản
Nếu bất động sản phát sinh tranh chấp thừa kế, tranh chấp hôn nhân hoặc bị kê biên thi hành án thì bên nhận ủy quyền có thể gặp rủi ro lớn về quyền lợi.
Do tài sản chưa được sang tên chính thức nên quyền sở hữu chưa thực sự được bảo đảm tuyệt đối.
Khó khăn trong thủ tục pháp lý về sau
Nhiều trường hợp sử dụng hợp đồng ủy quyền trong thời gian dài dẫn đến phát sinh khó khăn khi:
- Sang tên sổ đỏ
- Làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận
- Thực hiện giao dịch thế chấp ngân hàng
- Chứng minh quyền sở hữu hợp pháp
Điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và tính thanh khoản của bất động sản.
Người mua nhà đất cần lưu ý điều gì?
Trước khi lựa chọn hình thức ủy quyền thay cho hợp đồng mua bán bất động sản, người dân nên:
- Kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng ủy quyền
- Xác minh tình trạng pháp lý của tài sản
- Tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý
- Hạn chế giao dịch chỉ bằng giấy ủy quyền toàn phần
- Ưu tiên thực hiện hợp đồng mua bán và sang tên đầy đủ theo quy định
Ngoài ra, cần hiểu rõ rằng cơ quan thuế hiện nay đang siết chặt việc xác định bản chất thực tế của các giao dịch bất động sản nhằm chống thất thu thuế và hạn chế tình trạng lách luật thông qua hợp đồng ủy quyền.
Kết luận
Hướng dẫn mới từ Cục Thuế cho thấy việc sử dụng hợp đồng ủy quyền trong giao dịch bất động sản sẽ không còn đơn thuần được nhìn nhận theo tên gọi hình thức. Nếu người được ủy quyền có quyền định đoạt tài sản như chủ sở hữu thực sự thì giao dịch hoàn toàn có thể bị xem là chuyển nhượng bất động sản và thuộc diện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
Trong bối cảnh cơ quan quản lý ngày càng tăng cường kiểm soát hoạt động chuyển nhượng nhà đất, người dân cần thận trọng hơn khi lựa chọn hình thức giao dịch để tránh phát sinh rủi ro pháp lý, tranh chấp hoặc nghĩa vụ tài chính ngoài dự kiến trong tương lai.