Nếu nhìn vào thị trường TP.HCM năm 2026, sự quan tâm đang có xu hướng phân hóa rõ theo từng khu vực. Người tìm nhà không chỉ quan tâm đến nơi có nguồn cung lớn, mà còn chú ý đến hạ tầng, khả năng kết nối, mặt bằng giá và tiềm năng hình thành các khu đô thị mới.
Đáng chú ý, nhu cầu đang có xu hướng mở rộng từ khu vực lõi ra các cực phát triển mới. Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy trong quý I/2026, nguồn cung tại các khu vực vệ tinh như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ đã vượt đáng kể khu vực lõi, phản ánh xu hướng mở rộng nhu cầu nhà ở.
Dưới đây là những khu vực đáng chú ý.
1. Khu Đông – tiếp tục là tâm điểm
Khu Đông, đặc biệt khu vực TP Thủ Đức cũ, vẫn là một trong những cực phát triển nổi bật của thị trường.
Các khu vực như Thủ Thiêm, An Phú, Bình Trưng, Rạch Chiếc, Phú Hữu và Long Trường tiếp tục được quan tâm nhờ hệ thống hạ tầng, các khu đô thị quy mô lớn và khả năng kết nối với các khu vực lân cận.
Trong quý IV/2025, khu Đông chiếm khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM lõi theo Cushman & Wakefield, cho thấy mức độ tập trung nguồn cung rất lớn tại khu vực này.
Điểm đáng chú ý của khu Đông hiện nay không chỉ nằm ở nguồn cung, mà còn ở sự hình thành của các trung tâm đô thị, thương mại và tài chính mới.
2. Khu Nam – hưởng lợi từ hạ tầng và nguồn cung mới
Khu Nam tiếp tục được chú ý nhờ hệ thống hạ tầng đang được đầu tư và sự xuất hiện của nhiều dự án mới.
Theo thông tin từ VOV dẫn báo cáo CBRE Việt Nam, trong quý II/2026, khu Nam chiếm khoảng 50% nguồn cung căn hộ mới, cao hơn khu Đông ở mức khoảng 30%.
Các khu vực như Quận 7, Nhà Bè và Cần Giờ có những câu chuyện phát triển khác nhau.
Nếu Quận 7 đã hình thành hệ sinh thái đô thị tương đối hoàn chỉnh, thì Nhà Bè và Cần Giờ lại được quan tâm nhiều hơn ở góc độ hạ tầng, quy hoạch và dư địa phát triển dài hạn.
Vì vậy, khi đánh giá khu Nam, cần xem xét từng khu vực cụ thể thay vì xem toàn bộ khu Nam như một thị trường đồng nhất.
3. Khu Tây – mức độ quan tâm đang tăng
Một trong những thay đổi đáng chú ý là khu Tây TP.HCM đang nhận được nhiều sự chú ý hơn.
Dữ liệu được Batdongsan.com.vn dẫn lại cho thấy mức độ quan tâm tại các khu vực phía Tây như Bình Tân, Tân Phú, Quận 6, Quận 8 và Bình Chánh cũ có xu hướng tăng.
Khu vực này có một lợi thế đáng chú ý: mặt bằng giá tại nhiều khu vực vẫn tương đối dễ tiếp cận hơn so với một số khu vực đã thiết lập mặt bằng giá cao.
Bên cạnh đó, hạ tầng kết nối liên vùng đang được đầu tư cũng tạo thêm kỳ vọng về sự phát triển của khu Tây.
Điều này khiến khu Tây trở thành một khu vực đáng theo dõi, đặc biệt với nhóm khách hàng quan tâm đến khả năng tiếp cận tài chính và dư địa phát triển.
4. Tây Bắc – khu vực mới nổi cần theo dõi
Nếu khu Đông đã có quá trình phát triển tương đối rõ, thì Tây Bắc TP.HCM lại được chú ý bởi quỹ đất và định hướng phát triển đô thị trong tương lai.
Các khu vực như Hóc Môn, Củ Chi đang được nhắc đến trong câu chuyện mở rộng không gian đô thị.
Tuy nhiên, đây là khu vực cần đánh giá thận trọng hơn.
Thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá, người tìm nhà nên xem xét:
- Hạ tầng hiện hữu.
- Thời gian di chuyển thực tế.
- Quy hoạch.
- Tiện ích đã hình thành.
- Pháp lý từng dự án.
- Khả năng hình thành cộng đồng cư dân.
Một khu vực có tiềm năng không đồng nghĩa mọi sản phẩm trong khu vực đều phù hợp.
5. Các khu vực vệ tinh – ngày càng quan trọng
Một thay đổi lớn của thị trường là ranh giới tìm kiếm nhà ở đang mở rộng.
Khi mặt bằng giá tại khu vực lõi tăng, người mua có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến những khu vực có khả năng kết nối với TP.HCM nhưng mức giá dễ tiếp cận hơn.
Cushman & Wakefield ghi nhận các khu vực thuộc Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ đã đóng vai trò ngày càng lớn trong nguồn cung và giao dịch nhà ở trong quý I/2026.
Điều này cho thấy khi tìm nhà, khách hàng không nhất thiết chỉ giới hạn lựa chọn trong khu vực trung tâm.
Họ bắt đầu đặt câu hỏi:
“Nếu di chuyển thuận tiện, tôi có cần phải sống ngay trong khu vực lõi không?”
Đây là một thay đổi đáng chú ý trong hành vi tìm kiếm nhà ở.
Vậy khu vực nào đang được quan tâm nhất?
Có thể hình dung bản đồ quan tâm hiện nay thành 4 nhóm:
| Khu vực | Điểm đáng chú ý |
|---|---|
| 📍 Khu Đông | Nguồn cung lớn, hạ tầng và đô thị phát triển |
| 🌊 Khu Nam | Nguồn cung mới, hạ tầng và các cực phát triển mới |
| 🏙️ Khu Tây | Mức độ quan tâm tăng, mặt bằng giá còn dư địa ở một số khu vực |
| 🌱 Tây Bắc & vệ tinh | Quỹ đất, mở rộng không gian đô thị và kết nối liên vùng |
Không nên hiểu bảng này là xếp hạng tuyệt đối về mức độ hấp dẫn. Mỗi khu vực phục vụ những nhóm nhu cầu khác nhau.
Không nên chỉ hỏi “khu nào đang hot?”
Một khu vực được nhiều người quan tâm chưa chắc là khu vực phù hợp với bạn.
Trước khi lựa chọn, hãy đặt 4 câu hỏi:
01. VỊ TRÍ
Từ đây đến nơi làm việc, trường học mất bao lâu?
02. HẠ TẦNG
Khả năng kết nối hiện tại và tương lai như thế nào?
03. TÀI CHÍNH
Mức giá có phù hợp với khả năng của mình không?
04. PHÁP LÝ & SẢN PHẨM
Sản phẩm cụ thể có hồ sơ và điều kiện giao dịch phù hợp không?
Đặc biệt, cần phân biệt giữa “khu vực đang được quan tâm” và “sản phẩm phù hợp để lựa chọn”.
Kết luận
Thị trường TP.HCM năm 2026 đang cho thấy một xu hướng rõ: sự quan tâm không còn tập trung duy nhất vào khu vực lõi, mà đang mở rộng về các cực phát triển mới và khu vực vệ tinh. Khu Đông vẫn giữ vai trò quan trọng, trong khi khu Nam, khu Tây và Tây Bắc đều có những câu chuyện riêng về hạ tầng, nguồn cung và nhu cầu.
Vì vậy, thay vì chạy theo câu hỏi “khu vực nào đang hot nhất?”, người tìm nhà nên đặt câu hỏi:
“Khu vực nào phù hợp nhất với nhu cầu, khả năng tài chính và kế hoạch của mình?”
Bởi một khu vực được quan tâm nhiều chỉ là điểm bắt đầu. Sự phù hợp mới là yếu tố quyết định.
Torii – Hiểu đúng thông tin, lựa chọn phù hợp.